La fiscalité immobilière est une série de dispositifs permettant d'alléger la facture fiscale, en location vide comme en location meublée. Elle joue un rôle décisif dans la rentabilité réelle d'un placement immobilier. C’est un élément important qui peut modifier en profondeur la façon de vivre.
Cependant chaque année, de nombreuses mesures fiscales et de défiscalisations immobilières sont prises par le gouvernement. Des changements de réglementation sur les impositions s’opèrent de plus en plus.
Pour tous propriétaires de résidences ou de biens immobiliers mis en location, il convient de rester informé des modifications afin de bien gérer ses projets immobiliers et en tirer le meilleur parti. Tour d’horizon sur la fiscalité immobilière.
La fiscalité immobilière est l'ensemble des règles, lois et mesures qui régissent le domaine de l’immobilier. Elle désigne toutes les règlementations applicables à la détention et aux opérations (construction, rénovation, location ou vente) portant sur des biens immobiliers situés en France, et les droits portant sur de tels biens (usufruit, nue-propriété, etc.).
C’est un dispositif légal qui s’applique à tous les aspects de l'immobilier, tels que la TVA immobilière, les droits d'enregistrement, les revenus fonciers, les taxes foncières, les taxes d'habitation, les impôts locaux, les plus-values immobilières, la taxe forfaitaire sur la première cession à titre onéreux de terrain devenu constructible et autres.
Chacune de ces règles, dans des conditions précises, permet de réduire les impôts liés à l’immobilier. En effet, l’État met en place de nombreux systèmes d'aides fiscales et de défiscalisations immobilières qu'il est intéressant de connaître.
Lorsqu’un bien immobilier change de main, l’acquéreur paie un certain nombre de taxes. Le montant de ces prélèvements varie en fonction du type de bien acheté.
L'appartement non encore construit ou achevé il y a moins de cinq ans est considéré comme neuf. Il est considéré comme tel s’il n’a jamais été habité, ni occupé à n’importe quelle fin.
L’acquisition d’un bien neuf ou en l'état de futur achèvement supporte une TVA immobilière au taux normal de 20%.
En contrepartie, l’acquéreur bénéficie d’un taux réduit de 5,5% ou de 7% selon le cas. Ce taux s’applique aux logements neufs utilisés comme résidence principale située dans une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine).
Tout logement construit depuis plus de cinq ans ou moins de cinq ans, mais ayant déjà été occupé est considéré comme ancien.
L'acquisition de ce type de bien entraîne le paiement de plusieurs taxes de mutation au profit des collectivités territoriales comme l'explique l'agence immobilière Axium. L’imposition implique une taxe communale égale à 1,20% du prix de vente, une taxe régionale (1,60%) et une taxe départementale qui varie d'un département à l'autre (de 4,2% à 5%).
Il s’agit d’une ponction globale qui oscille de 5 à 7,80%, à laquelle s'ajoute un prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement de 2,50%, calculés sur le montant de la taxe départementale (environ 6000€ pour un logement net de 75000€).
Le propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers, à titre de résidence principale, secondaire ou d'immeubles mis en location, est soumis à la taxe foncière.
La taxe d’habitation est égale au produit entre la valeur locative du bien et un taux fixé par les collectivités territoriales. Lorsque le propriétaire ou l'usufruitier y est soumis, alors le patrimoine immobilier est également soumis à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Le contribuable bénéficie d'un abattement de 30% si le bien est utilisé en tant que résidence principale.